Si estás pensando en comprar tu primera propiedad y sientes que cada vez está más lejos, no es solo una impresión. En los últimos años comprar se volvió más difícil, sobre todo para quienes lo hacen por primera vez. La buena noticia es que el escenario empezó a cambiar: hoy hay dos ayudas del Estado vigentes que bajan el pie y el dividendo. Acá te explicamos, en simple, por qué cuesta comprar, qué mira el banco y cómo funcionan estas ayudas.
Un dato para partir: según Colliers, en 2010 el 53% de los menores de 35 años tenía casa propia. Hoy es el 23%.
Hay viviendas, pero el crédito no llega
En Chile hay cerca de 100.000 viviendas nuevas sin vender, y casi 9 de cada 10 valen menos de UF 6.000. O sea, no faltan propiedades: lo que se ha vuelto difícil es conseguir el crédito hipotecario para comprarlas. Las barreras más comunes son tres:
- Renta: casi la mitad de quienes buscan comprar no alcanza el sueldo mínimo que pide el banco. Es la barrera más importante, aunque pocos la identifican.
- Pie: uno de cada cuatro no tiene el ahorro inicial.
- Tasa: es lo que te cobra el banco por prestarte, y define cuánto pagas cada mes.
De fondo hay algo más estructural: en las últimas dos décadas, el precio de las viviendas subió más rápido que los sueldos.
El ABC del crédito hipotecario
Antes de pedir un crédito, conviene manejar cuatro palabras que vas a escuchar mucho:
- Pie: el ahorro que pones tú al comprar. Sin ayudas, el banco suele pedir un 20% del valor de la propiedad.
- Crédito hipotecario: el préstamo del banco para pagar el resto.
- Tasa: lo que te cobra el banco por prestarte. Mientras más baja, más baja la cuota.
- Dividendo: la cuota que pagas cada mes, normalmente durante 20 a 30 años.
¿Qué mira el banco? Principalmente tres cosas: que tu sueldo alcance para pagar el dividendo (en general, que la cuota no supere cerca de un cuarto de tu renta), que tengas el pie y que tengas un buen comportamiento de pago.
Un tip: pide una simulación en más de un banco. La tasa y las condiciones cambian de uno a otro, y la diferencia se nota en cada cuota.
Otro tip: fíjate también en los seguros. Con un crédito hipotecario, el banco normalmente exige un seguro de desgravamen y uno de incendio, y sus coberturas y su costo pueden variar mucho de un banco a otro. Pregunta qué cubre cada uno y cuánto suma a tu dividendo, porque esa diferencia también se nota en la cuota.
FOGAES: comprar con 10% de pie
El FOGAES es una garantía del Estado. Funciona como un respaldo ante el banco: cubre la parte del crédito que el banco no prestaría sin esa garantía. Gracias a eso, el banco puede financiar hasta el 90% del valor de la propiedad, y tú pones solo el 10% de pie, en vez del 20% habitual.
Un ejemplo: en un departamento de UF 3.000, el pie baja de UF 600 a UF 300.
- Para qué viviendas: nuevas o usadas de hasta UF 6.000. Antes el tope era UF 4.000.
- Cuántos cupos: vigente hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta agotar los 80.000 cupos, lo que ocurra primero.
- Dónde se pide: en el banco o institución financiera que participe del programa, al momento de pedir tu crédito hipotecario.
Subsidio a la tasa: un dividendo más bajo
Este beneficio viene en la misma ley que el FOGAES, pero actúa sobre otra cosa: la tasa. El Estado le paga directamente al banco una parte de los intereses de tu crédito, equivalente a 0,6 puntos de la tasa. Sumado al menor riesgo que el FOGAES le da al banco, Hacienda estima que la tasa puede bajar cerca de 1 punto, de alrededor de 4% a 3%.
¿Cuánto se nota? Un ejemplo referencial: en un crédito de UF 2.700 a 25 años, el dividendo pasa de unas UF 14,1 al mes con una tasa de 4% a unas UF 12,7 con una tasa de 3%, sin contar seguros. Son casi UF 1,4 menos cada mes, durante todo el crédito.
- No se pide por separado: viene junto con el FOGAES, en el mismo crédito hipotecario.
- Los beneficios se suman: el FOGAES baja el pie y el subsidio baja el dividendo.
Lo que viene
Hay más medidas en camino. La exención de IVA para la primera venta de viviendas nuevas ya se promulgó y comenzará a regir una vez que se publique en el Diario Oficial. También se discute en el Congreso el FONAVI, un fondo para ofrecer créditos de hasta 30 años con 10% de pie a quienes compran su primera vivienda. Te iremos contando apenas cada una esté vigente.
¿Cómo aplica a tu caso?
Cada caso es distinto: depende de tu renta, tu ahorro y la propiedad que buscas. En Inmobiliaria Don Julio te ayudamos a sacar la cuenta y a revisar qué beneficios aplican para ti. Conversa con nuestro equipo en Te Asesoramos.
Esta nota es informativa. Las condiciones de cada crédito dependen de la evaluación de cada banco; para tu caso, consulta con tu banco o con nuestro equipo.